サラリーマン時代の総収入の10％は不動産投資で得たものでした。
（収入全体の詳細は ”リタイア時点までのサラリーマン人生の総収入の内訳分析をした結果” の記事にあります）
今回、その不動産投資について、サラリーマン時代にどう向き合ったか、そしてリタイア後にどう感じるかを綴ります。
不動産関連ビジネスの内容
僕がサラリーマン時代にやった不動産ビジネスは、自宅として購入したマンションを運用するだけのことです。投資用不動産物件としてよくあるワンルームマンション投資やら木造一棟に投資するようなものではありませんでした。
結果的に、社会人時代の総収入のうち不動産ビジネスが10%と収入貢献度は小さいわけですが、サラリーマンならではのメリットを活かした投資としては安全性も高くかなり良かったと思っています。
そして何よりも、僕の志すアーリーリタイア生活と不動産ビジネスのやり方は相性が良いと、今も感じています。
アーリーリタイアと不動産ビジネスの相性
いま僕は東京でリタイア生活を送っています。
いずれどこかの国や魅力ある地方にプチ移住するかもしれません。そうした自由度の高いアーリーリタイア生活を確保し続けることはとても大事なことです。
それゆえ自宅利用の分譲マンションを賃貸に出してビジネスとするモデルとはとても相性が良いのです。
もしこれが1棟規模の不動産であるなら、その空室対策やら物件管理で、たとえ外部委託をしても自分の手間や負荷は避けられません。資産場所に駆けつけられる範囲で生活する制限も感じていたかもしれません。
自宅利用の分譲マンションを法人やファミリー層に賃貸することは、その入居者も家族層であったりと安定しています。木造1棟アパートを生活変化が多い若年層へ低価格で貸し出しすと総事業規模は大きくなるものの、入居者数に比例して対応が増えるリスクを感じました。
サラリーマンの不動産投資で失敗しない方法
サラリーマンが自宅マンションなどを賃貸に出す例は、おおかた僕のような転勤族がやっている方法です。
そうした転勤族のなかでも、マイホームに資産性を求める人もいれば、単に理想のマイホームとして購入する人もいて、このアプローチで出口が大きく変わる可能性があります。
資産性の低い物件を持ってしまったら、いざ売却をする時にローン残高を下回る価格でしか売れず、負債を抱え続けるリスクとなります。
資産性を確保すれば、売却で利益を得ることも、賃貸にて資産所得の源泉として固定収入を得ることにも活用可能です。
僕が離婚をする時に持っていた自宅マンションは賃貸に出していました。
離婚では相互に協議し資産分割をします。夫婦生活中に築いた自宅マンションは共有資産で分割対象です。不動産賃貸で利益も出ていたので、利益を得ながらローンを返せる優良物件でした。
ただ、結果的に売却してサラリーマン人生の総収入の7%相当の利益を得ました。プラス分を資産分割し離婚がスムースになる要因になりました。もし売却時にマイナスとなる物件であったならば離婚協議で揉めたかもしれません。
居住用マンションを資産化させるための選定基準
とても単純なことですが、サラリーマンがいよいよ家族の住む家を買うとなると、通勤の利便性、学校区、実家との距離、あるいは週末は自宅の庭でバーベキューをしたい等々、“現状のライフスタイル”をもとに選定することが多いものです。
それはそれで、居心地の良い自宅や生活環境を手にする幸福に勝るものはありません。
ですが、そうした一時的な自分たちの実需だけで住宅ローンを組んで不動産購入をするのは危険が伴です。
自分たちにとって最良の物件でも、転売や賃貸で不利になることもあるからです。
子供はいずれ巣立ち、転勤や異動、会社の移転などで通勤先も変わるかもしれません。
マイホームはイコール、自分たちの今の生活の理想を叶えるものだという固定観念で選びすぎると、後々にその歪がやってきます。
それゆえ、資産性を考慮し、売却時の出口やら賃貸転用の観点も考慮に選ぶことが大切です。
僕の自宅マンションの選定基準
僕が家族用の居住マンションを3軒購入したのですが、やはり前提は“資産性”を必須としています。地方ではなく人口増や都市開発で変貌発展しそうな都心部を選んでいます。
「東京は人口減だ、開発されつくされた」と考えるのも思い込みです。今でも新しい鉄道路線が敷かれる計画が立てられます。インフラ整備に関わる都市開発計画ではきちんと人口変動や流入などの調査に基づき試算されます。
そうした情報を取得するのは難しくなく、足しげく通い現地の利便性や発展エネルギーを見て回れば将来の変化を想像し易くなります。
こうした資産性を基準に不動産を買うことで、売却時にローン残高を下回る負債となるリスクを避けながら、リタイア後の賃料という資産所得の源泉として活用することが可能です。
終わりに
今回は不動産についての資産性の重要性やアーリーリタイアに資する価値があることを書きました。
それでも「たかが自宅用の区分マンション１つからの賃貸益は知れている」と、事業規模の問題を指摘する方もいらっしゃると思います。
こうした自宅用マンションの事業拡大方法は、別の記事に書こうと思います。
