純資産ベースでFIREシュミレーションを実施した

結論から言えば、僕は住宅ローンの借り入れで、長年かけて、純資産をぐっと高める作戦でずっときています。

人によって、どんな「打ち出の小槌」を信じるかは違いますが、僕はサラリーマンの属性を使った不動産という収益源は結構パワフルだと思っています。

ということで、純資産ベースでFIREシュミレーションをしました。

純資産ベースのシュミレーション結果

さすがに100歳までのシュミレーションは長期すぎてなんとも現実味がありませんが、とはいえ相当コンサバに設定して試算した結果がこちらのグラフです。

ざっと、純資産は右肩上がりです。

当然ですが、住宅ローンの支払いごとに負債が減り、純資産が高くなる関係です・・。

また、前提としては、

・不動産は毎年2％程度の下落として計算（実際は地価上昇気味で横ばいから上昇していますが今後はどうなるかはわかりません）。

・金融資産（円建や外貨建てでの現預金・有価証券等）は現状と変わらないものとする

・ほか、様々なコスト（生活費やイベント費用）はキャッシュフロー側で、資産所得の収入と合わせて計算のうえ、結果を、こちらの資産額に反映しています。

・生活費は「現状生活費」（やや前のめりにお金を使う前提）を適用しています。詳細はこちらで記載しています。

「貯蓄ゼロ」まで取り崩すのに必要な現状生活費を試算した

純資産とは

いまいちど純資産についてお話します。

純資産は、家計の保有する

（金融資産）＋（不動産評価額）－（負債額＝住宅ローン残高）＝純資産です。

金融資産：僕の場合は円建や外貨建ての現預金・有価証券、海外REITです。

不動産評価額：僕の場合は都内複数の分譲マンションなので比較的、各種不動産関連サイトで評価額を把握しやすい状況です（同一マンション、同等広さの物件の取引実績等から）。

もちろん、住宅ローンとして借り入れしている金額よりも、不動産評価額が低くなると、それは不良債権であり足かせにはなってしまいます。

ただ、それが立地なり良い物件で住宅ローン価格より高く評価されているならば、いつ、売却することも可能でありそれだけ流動性があると言えます。

少なくても「借金＝悪」とか「住宅ローン＝足かせ」という固定観念は一度捨て、何が可能かをしっかり考えたほうが良いとは思っていますし、正しくやれば、毎月の家賃がそのまま資産に変わっていくというのはかなり強力な純資産増加の手段です。

純資産を作るには

純資産を作るには、まず借金をすることが必要です。

その借金を返済することが、そのまま純資産形成になります。

そこで大事なのが「良い借金」をすることです。

僕が「良い借金」と考えている基準は２つあります。

レバレッジが高い

仮に手元に100万円があって、それを資産運用するとします。

株式投資にそれを投じて運用しても、利回り4％ならば年間で4万円の利益にしかなりません。

ですが100万円を頭金に、サラリーマンの属性・信用で不動産5000万円を購入したとします。それが年240万円（20万円ｘ12か月）の家賃を得て、いろいろコストが出たうえで手残り100万円（実質利回り2％）なら、株式投資で得る金額の25倍です。

レバレッジが効いているからです。

収益がわかりやすい

実際、そんな5000万円の物件が中古であったとしたら、その想定家賃なども、同一マンションで調べれば出てくるものです。

つまり、実際に購入してから幾らで貸せるかは想定がつきます。

もちろん空室率であったり、家賃下落、地価下落、ほか物件事故など各種リスクは考えないといけませんが、世の中、賃貸で借りる人の数だけ貸す側のオーナー業があるわけでレアなビジネスではありません。

終わりに

結局、純資産を増やそうと思ったら、いかに借り入れをするかです。

もちろん、がんばって現金を沢山用意して、国債や社債、株、FX、暗号通貨、金、不動産、先物か・・・など、どれをチョイスするかですからね。もちろん、信用取引でレバレッジをかける方法もありますが、なかなか痺れますからね。。

純資産をどう増やすかは、単に預貯金をいかに増やすかとか、金融資産をどう運用するか、とはまた違った切り口ですが、とても大事だとは思っています。