アーリーリタイア生活において個人の資産額として時価評価額の動きが少ないのは不動産です。
株や外貨資産のように日々リアルタイムに上下するのとは違い、不動産の時価評価額はさほど気にせず放置していられます。
ですが放置しながらも、昨今は３つの理由で不動産の時価評価額が減少するプレッシャーを感じています。
その３つの理由とは、①南海トラフ等の巨大地震の懸念、②金利上昇による取引の停滞、③円高による海外富裕層の購入力の低下、です。
今日はこの3点について綴ります。
東京都内の居住用不動産の前提
まず、不動産といっても商業用や居住用で特性や需要は違います。
僕が所有するのは都内の居住用不動産で分譲マンションというものです。
つまり居住ニーズ（その地域・マンションに住みたいという需要の強さ）が価格に左右します。
この観点から３つの懸念があるのです。
南海トラフ等の巨大地震の懸念
僕の所有する分譲マンションでこれから強く意識しているリスクは地震です。
都内広く見渡せば水害リスク（川の氾濫）を抱えるエリアもありますが、僕の場合はなにより地震による土地の液状化や建物の損壊（強固なRCとはいえひび割れなどは懸念）や周辺道路やインフラの損壊が発生することです。
2011年の東北大震災の時は実際に液状化であったり道路の損壊、ライフライン（水、電気、通信）が失われたりなど起きたわけです。
それによって需要はしぼみ、購入検討中の人も買い控えたり、居住中の人も高層マンションは揺れが怖いと転居したりなど、心理的にも影響がありました。
そうした需要の低下は時間とともに回復はしていきますが、間違いなく、居住場所に大きな被害をもたらしたらその周辺地域を含めて不動産価格は下落するでしょう。
それを「買い」とみて購入するのも方法ですが、既に購入済としてはいまの資産価値が下落するのを経験していくことになります。
なお能登半島の地震では避難される方が金沢市内の居住することで金沢の賃貸需要が増加しました。
こうした局地的な不動産需要の高まり（例えば横浜に居住中の人が被害を受け中央区に転居する等）は想像しにくいものでそうしたことも起こりえないと感じています。
地震が発生したら場合によっては不動産時価がかなり下がると思う理由です。
金利上昇による取引の停滞
また、日銀が政策金利を上げたことで住宅ローンの金利も上がります。
金利上昇分は分譲ディベロッパーも価格を下げて吸収しようと動くかもしれません。
また、政府が不動産購入を後押しする施策として税制優遇や優良住宅への特別補助等などで補填をするかもしれません。
それでも実需には影響すると考えられます。
地震とは別に、こうした金利が不動産の時価を下げる可能性があります。
円高による海外富裕層の購入力の低下
同様に昨今の円高による変化で海外富裕層からした日本の不動産の購入価格が上がることになります。
東京の場合、分譲マンションの高層階などの億ションを買っているのは海外富裕層だったりします。
そうした購買力低下で不動産需要も高額物件での影響が発生し、それが他の物件価格にも伝播していく可能性があります。
逆にいえば、外国人が購入していたのがそもそも「異常」な状況だったわけで、不必要に値が上がってしまったものが正常化されるということかもしれません。
これも含め不動産の時価に影響する可能性があります。
終わりに
以上、直近の経済的な潮目の変化や地震といった影響で、不動産時価が下落する懸念を個人的に感じています。
その３点として、①南海トラフ等の巨大地震の懸念、②金利上昇による取引の停滞、③円高による海外富裕層の購入力の低下、となるわけです。
また自分の純資産を分解して「資産下落のプレッシャー」がどこに発生しているのか、少し分析していった方が良い気がしてきています。
こうした最悪の事態やリスクは局地的なものであり地域が違えばそのまま当てはまるものでもありません。
とはいえリスクを吟味することはどなたにも必要なことですので、僕自身の見解を紹介したことが皆さまにとって何かの参考になれば幸いです。
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