日銀の政策金利の引き上げで僕の契約する住宅ローンの変動金利も上昇していく見通しです。
アーリーリタイアによる無職な立場ながらローンはこの先20年近く続くなか、この事態をどう捉え手を打つか個人的な方針を綴ります。
なお、個人的とはいえ、この影響は住宅ローンを組んでいる人には広く共通する問題だと思います。
いろいろ見解があるなかの１つとして見てもらえると幸いです。
ちなみに僕の方針は「繰り上げ返済や借り換えはせず、原則、対処しないで放置する」とします。
変動金利の上昇する仕組み
変動金利が上昇するカラクリと影響です、
・今回、短プラが0.15%上昇する
・これに伴い金融機関が定める変動金利の「基準金利」が同等（0.15%）に上昇する
・変動金利の見直しタイミング（毎年２回；4月1日、10月1日）で基準金利に基づいて住宅ローンの金利見直しが確定する
・それを受け12月分から新たな金利が反映される（2025年1月〜6月以降の返済に適用される）
となります。
つまり最短で2025年1月から実質的な影響を受ける可能性が高くなっています。
それが見直しのタイミングで発生するわけです。
金利上昇の具体的リスク
では、その変動金利の上昇がもたらす具体的リスクが何かを深堀します。
僕は元利均等返済方式を選択しているので、金利が上昇した時点から「返済額に占める金利負担額が膨らむ」ということになります。
例えば、月10万円の返済があるとします。
現時点、その返済額のうち１万円が金利で９万円が元本から減っていくのが、金利上昇で、例えば1万5000円が金利に充てられ元本は8.5万円しか減らないとなります。
返済額は原則変わりませんが、「5年ルール」と「125％ルール」というものがあって、毎月の返済額が上昇するとしたら金利が上がった5年後からとなる（5年ルール）のです。
またその額も、直前の毎月返済額の125%を上限とする（125％ルール）というルールがあります。
なので瞬時に毎月の返済額が変わるものではないというのがポイントです。
完全リタイア民としてのリスクヘッジ
こうした「5年ルール、125%ルール」という緩衝材があるので、完全リタイア民の視点で考えた場合、リスクを解くカギが２つあります。
それは①「生活費＜資産所得」という点と、②インフレメリットを享受するということです。
「生活費＜資産所得」ならリスクはない
そもそも毎月の収支として「生活費＜資産所得」が成立しているならば住宅ローンをそのまま繰上げ返済する必要はありません。
また、団信によって「もし完済の前に自分が早く亡くなってしまうとその住宅ローンの金利も含めてローン残高の全てが帳消しとなる」わけで、早く返済せずとも長生きリスクに備える方が賢明です。
僕はいまのところ、資産所得として、公的年金や企業年金（終身）と資産運用益などを合わせて「生活費＜資産所得」が成立していく想定なので、基本、5年ルールや125%ルールが緩衝材となり、この公式が崩れない限りは、リスクとは捉えていません。
繰上げ返済でインフレメリットを削がない
同様に、返済期間が長くなるということは、それだけインフレによる物価上昇がより進んでいることになります。
契約時点で固定化された「返済額＋金利（変動で増えていっても）」はインフレ上昇を加味すると長期的にはかなり割安となるわけです。
なのでもし返済の最終回に金利上昇によって元本が返済しきれておらず、一括返済になったとしても、その最終時点での貨幣価値で目減りした分を一括返済するならば、それが経済的には最も合理的と考えています。
どうも金利が上がる点ばかり目がいって、インフレというメガネをかけずに住宅ローンをみると、焦って繰上げ返済をするとかの発送になりがちですが、であるならば僕はその返済原資は安全な投資に回す方が得だと考えています。
終わりに
住宅ローンの変動金利は固定金利型よりは割安ですし、そのメリットが生じている間はなるべく使い倒すという考えでいます。
そして金利が上昇しても完全リタイアの収支（生活費＜資産所得）であるならばリスクはミニマムと考えます。
ただし125%ルールで守られきれず「生活費＞資産所得」となれば対策を講じますし、住宅ローンの金利と投資の利回りを比べてのお得度との兼ね合いで対策するかもしれません。
いずれにしても金利があがるぐらいインフレならば、繰り上げ返済するよりもずるずる放置して最後の（貨幣価値が少ない）段階で払うほうが合理的です。
投資も早まらず、支払いも早まらない。そんなのんびり路線でFIREを維持継続させながら住宅ローンと向き合う予定です。
ランキングも参加してます。ぜひポチっとしていただけると励みになります。
